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FEDECOMMESSI CON IMMOBILI: IL MIGLIORE APPOGGIO PER L'INVESTITORE STRANIERO NEL SETTORE IMMOBILIARIO. La Costituzione Messicana, secondol’ Articolo 27, Frazione I, proibisce agli stranieri di acquisire la proprietà diretta di immobili ubicati dentro un'area di 100 chilometri dalle frontiere ed in una fascia di 50 chilometri dalle coste del Messico. Questa area è conosciuta come "Zona" Ristretta. Tuttavia, la Legge di Investimento Straniero permette che gli investitori stranieri, attraverso un contratto di fedecommesso acquisiscano i diritti di uso ed utilizzazione di immobili ubicati in detta zona. CARATTERISTICHE DI UN FEDECOMMESSO Questo si celebra mediante un contratto, nel quale, il venditore o sviluppatore (proprietario originale) agendo come fedecommittente trasmette in maniera irrevocabile ad un'istituzione bancaria (fiduciario) la proprietà dell'immobile, ricevendo dall'acquirente straniero, fedecommissario o beneficiario, il valore che si sia pattuito come prezzo dello stesso. Il fiduciario manterrà la proprietà dell'immobile durante il termine del contratto, fino a 50 anni, concedendo all'investitore straniero il possesso, l'uso e l'utilizzo a piacere dello stesso, per destinarlo a fini turistiche, commerciali o industriali, nei termini del permesso che previamente abbia concesso la Segreteria (Ministero) di Relazioni Esterne. In Messico, solamente le istituzioni bancarie sono autorizzate per realizzare operazioni di fedecommesso. L'effetto legale del fedecommesso è che il fiduciario che è una persona morale (ditta) messicana, mantenga la proprietà giuridica dell'immobile per dare compimento alla legge disposta dall'Articolo 27 della Costituzione Messicana. QUALI SONO I REQUISITI PER COSTITUIRE QUESTO FEDECOMMESSO? Per costituire un fedecommesso è necessario proporzionare alla fiduciaria la seguente informazione e documentazione: a) Copia fotostatica del titolo di proprietà dell'immobile, scontrino di pagamento della tassa di proprietà ed un bozzetto della mappa di ubicazione. |
b) Nome, domicilio, nazionalità, stato civile ed occupazione del venditore (fedecommittente). c) Nome, domicilio, nazionalità, occupazione e telefono dell'investitore straniero (fedecommissario). Gli stessi dati si richiederanno delle persone a chi si desidera nominare come beneficiari nel caso di decesso. L'investitore straniero ed i suoi beneficiari non hanno l’obbligo di avere un documento migratorio speciale per costituire il suo fedecommesso. e) Il prezzo concordato tra il venditore e l'investitore. Con l'informazione descritta il fiduciario sollecitarà alla Segreteria di Relazioni Esterne il permesso per costituire il fedecommesso. Una volta ricevuto detto permesso, il fiduciario l'invierà al notaio pubblico, accompagnando il progetto di contratto di fedecommesso, affinché questo proceda alla sua formalizzazione e legalizzazione mediante scrittura pubblica. I notai pubblici in Messico sono investiti di maggiore competenza e responsabilità che i Notai degli Stati Uniti d'America. D’accordo alla legge, devono essere avvocati autorizzati dal Governo dello Stato per agire come tali. Tra le sue responsabilità ci sono: a) Verificare che l'immobile, materia del contratto, sia libero da oneri, debiti o ipoteche. b) Accertarsi che gli atti e contratti che si formalizzino davanti ad essi (notai) compiano tutti i requisiti che segnano le Leggi Municipali, Statali e Federali, come il pagamento delle tasse che nascano dall'operazione. c) Iscrivere nel Registro Pubblico della Proprietà il contratto di fedecommesso. Una volta fatto questo, il Notaio consegnerà al fedecommissario un originale del titolo che contiene il fedecommesso. Nell'eventualità che il fedecommissario non potesse essere presente nell'atto della firma del contratto, dovrà inviare al fiduciario una lettera nella quale solleciti la costituzione del fedecommesso ed accetti i diritti e gli obblighi contenuti in quel contratto. In tale caso, il fiduciario sottoscriverà il fedecommesso a nome del fedecommissario. QUALI SONO I DIRITTI E GLI OBBLIGHI CHE HA IL FEDECOMMISSARIO? Il fedecommissario avrà il diritto di uso ed utilizzazione dell'immobile, potrà abitarlo, fargli modificazioni, costruzioni o miglioramenti ed affittarlo. Sarà anche autorizzato ad ordinare al fiduciario che faccia ipoteche, trasmetta la proprietà dell'immobile o formalizzi la cessione dei diritti di fedecommissario ad un'altra persona fisica o morale. |
Se il fedecommissario vende l'immobile ad un altro straniero, potrà cedere i suoi diritti di fedecommissario al nuovo acquirente. Questa cessione deve essere formalizzata davanti a Notaio Pubblico messicano, previo il pagamento delle tasse e diritti che causi la transazione. Ugualmente, è indispensabile che il Fiduciario dia il suo consenso per celebrare la cessione. Ugualmente, potrà designare uno o vari "fedecommissarii sostituti" o beneficiari, che riceveranno tutti i diritti ed obblighi che derivino dal fedecommesso, per il caso di decesso del fedecommissario. Succedendo questo evento, il o “i” beneficiari dovranno presentare unicamente al fiduciario i suoi documenti di identità e copia certificata dei verbali di morte del fedecommissario. Il fedecommissario sarà obbligato a pagare la tassa di proprietà, le quote di mantenimento condominali nel suo caso, ed i servizi pubblici (acqua) energia elettrica, come gli onorari del fiduciario per il maneggio annuale del fedecommesso. QUALI SONO LE COMMISSIONI DEL FIDUCIARIO PER QUESTO SERVIZIO? Le commissioni od onorari che il fiduciario approssimativamente fa pagare per questo tipo di fedecommesso sono: A) Per apertura ed elaborazione del contratto: US $700.00 dollari aprox. (se pagano alla firma del contratto). B) Per maneggio annuale del fedecommesso: US $700.00 dollari aprox. annuali, (Varia secondo la fiduciaria con la che si celebri il contratto). Questa commissione si paga in anticipo. Gli onorari del fiduciario causano l’11 percento di Imposta al Valore Aggregato, (I.V.A.) Annualmente, nella data di anniversario del fedecommesso, il fiduciario invia al suo domicilio un avviso di riscossione per questa commissione di maneggio, oppure può pagarsi mediante carico a carta di credito VISA o MASTERCARD. QUALI SONO LE SPESE CHE DEVE COPRIRE IL FEDECOMMISSARIO? Le spese, le tasse, i diritti e gli onorari che causa questa operazione sono simili a quelli che nascono per una trasmissione di proprietà di un messicano ad un altro. Specificamente sono: |
Gli onorari e le spese del notaio per la formalizzazione del fedecommesso, i diritti di iscrizione nel Registro Pubblico della Proprietà e l'Imposta per Trapasso di Dominio (Acquisizione di Beni Immobili), tra il 6 e 7 % approssimatamente del valore della proprietà. A) deve pagare i diritti per l'ottenimento del permesso della Segreteria di Relazioni Esterne: US $1,000.00 dollari approssimatamente (Questa quantità varia secondo gli incrementi annuali che da la Segreteria di Relazioni Esterne) B) Iscrizione del Fedecommesso nel Registro Nazionale di Investimenti Stranieri: US $500.00 dollari approssimatamente (questa quantità varia secondo l’informe del Registro Nazionale di Investimenti Stranieri) COSA SUCCEDERÀ ALLA FINE DEL TERMINE DEL FEDECOMMESSO (CUANDO FINISCONO I 50 ANNI)? La Legge di Investimento Straniero nel suo Articolo 13 stabilisce che la Segreteria di Relazioni Esterni permetterà la rinnovazione dei fedecommessi con immobili in "zona" ristretta, per un termine uguale a quello del fedecommesso originale. Inoltre, la Segreteria di Relazioni può autorizzare un nuovo fedecommesso su immobili che si trapassino da un fedecommesso ad un altro per un termine fino ai 50 anni, quando i fedecommissari del fedecommesso originale e quelli del nuovo fedecommesso siano differenti. |
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